תחקיר "ביתר בתנופה" על מחירי הדירות הגואים (פרק א')

"ביתר בתנופה" הרים את הכפפה בעקבות פניות רבות של תושבים בעניין מחירי הדירות הגואים ללא סוף.

ישנם מספר תופעות שגרמו בצורה ישירה לעלייה המטורפת במחירי הדירות. חלק נכבד מתופעות אלו, ניתן למנוע. כעת נפרט כמה מהן, ובפרק הבא נעלה רעיונות ברי ביצוע כיצד ליצור מגמה הגיונית בכל הכאוס שנוצר.

1. מחסור בבנייה חדשה. כמות הדירות החדשות הפתוחות לקנייה לציבור הרחב, (לא מחיר למשתכן) קטנה יחסית. תמיד אפשר להאשים את הממשלה בהקפאה זו או אחרת, אבל בכל זאת במדיניות שקולה ונכונה היה ניתן להגיע להישגים.
ניתן להיזכר בערגה בתקופות אחרות בימיה של ביתר, שלמרות הגבלות של הממישל האמריקני כל גבעה ב' 1 נבנתה כמעט בבת אחת.

2. משרד השיכון בעבר הטיל הגבלת מחיר גם על הדירות הגדולות הפתוחות למכירה לכולם. לאחרונה שונתה השיטה ובכל מכרז זוכה קבלן שיתן מחיר הנמוך ביותר לדירות לזכאים. ואילו כפיצוי על הרווח הקטן, הוא יכול למכור בכל מחיר שיעלה בדעתו את הדירות הגדולות. כך נוצר מצב, שקבלן משווק דירה קטנה בקצת יותר מ400000 ש"ח, ואת הדירות הגדולות הוא מוכר החל  1700000 ש"ח(!) ועד 1900000 ש"ח (!) ללא ספק מחיר מטורף, ובפרט שזה דירה "על הנייר" עם המתנה של כשלוש שנים. ועוד, במשך זמן ההמתנה לדירה המיוחלת, הריבית גם עולה לטובת הקבלן. במחירים כאלה מדובר באלפי שקלים לחודש. נכון, הקבלן יכול לומר שזה מיפרט גבוה. אבל עדיין אנחנו מגיעים למצב שהדירות בביתר יותר יקרות מבירושלים!!!

3. בנוסף לכל התסבוכת הנ"ל. עלו חשדות שעסקן ציבורי ידוע גם יד ורגל לו בהגרלות של הדירות לזכאים. (מדובר כרגע בחשד בלבד) כלומר שלכאורה הדירות לזכאים לא נמכרות באמת ב400000 ש"ח. גל החששות הזה גם לא מוסיף ליציבות בשוק הדירות. משום שזוגות צעירים רבים מעדיפים כבר לקנות דירה בשוק הקיים, ומוותרים על הרעיון להירשם בתוך מאות נירשמים בשעה שסיכוייהם שואפים לאפס.

4. קבוצות הרכישה: מכרזים של משרד השיכון על מגרשים לבנייה, נמכרים לכל המרבה במחיר. כך כבר ארע שברחוב "אוהב ישראל" קבוצת רכישה שילמה 440000 ש"ח ליחידת קרקע. בהנחה שבנייה של דירה בת 125 מ"ר תעלה כמליון שקל לכל נירשם, (כולל עו"ד, רווח ליזם, אגרות, תכנון אדריכל וכו') לא כולל מחיר הקרקע שציינו לעיל. כך המחיר יוצא גבוה ביותר. אף קבלן שפוי לא ישלם על קרקע מחיר מופרז כזה, היוצר אי כדאיות בעיסקה. כששאלו את אחד היזמים הזוכים מה הרווח שלו, הרי זה יצטמצם למינימום? ענה, שהוא ימכור את הגגות... מה שמסביר במעט את המצב הבעייתי שהעיר נקלעה אליו.


5. נוצר מצב בדירות חדשות, גדולות ואיכותיות במחיר סביר, מיד הן נקנות על הנייר. כך שמשפחה שגדלה ב"ה, ודירתם הנוכחית צרה מהכיל, נאלצת לחפש אפשרויות בשוק המקומי. אבל דא עקא, דירות גדולות ואכותיות לא נמכרות. וכך נותרה אפשרות אחרונה: ללכת אל אופציה של שיפוץ, והיתר בנייה. וכך נגרם בעקיפין "פקק" בבקשות להיתר בנייה.

6. פקק בבקשות להיתרי בנייה: בהמשך למצב הנ"ל, יש מאות בקשות להיתר בנייה שתקועות בעירייה.  אמנם בעקבות הלחץ הוסיפו תקן של בודק תכניות, וזה נותן הקלה מסויימת. אך משיחה שערכנו עם אדריכלים בעיר, ככל שמוסיפים תקן נוסף יש החמרה בדקדוק על קוצו של יו"ד. לדוגמא: בבית שמש השכנה, לאדריכל אין בכלל צורך להכין את כל תכנית הבניין כולו. הוא מצלם התכנית הקיימת, ורק מוסיף את החדר שרוצים לבנות בנוסף. ואילו בביתר, צריך לשרטט את כל התכנית במחשב מהתחלה, ולא רק זה. אלא גם לשרטט את כל התוספות הקודמות שנעשו בבניין, ועל כל תוספת לציין לאיזה היתר זה שייך. ואם חסר קוץ או תג, מחזירים שוב ושוב וחוזר חלילה. כך חולפים עוברים להם שנה ואף לעיתים שנה וחצי. אבל חכמי החלם בעיר מצאו רעיון: מי שמקושר, הולך לאחד היועצים והנ"ל "מזרז" במהירות מפתיעה את הטיפול בתיק. רק "מעלים את התיק למעלה" זה הכל. וכך נוצר שסתום נוסף שמעקב טיפול בתושבים ישרים שהתיק שלהם נדחה כל הזמן בגלל "תיקים דחופים".

7. ייתכן שיש גורמים שמעוניינים במצב הקיים. וזאת משום שיש להם ככה"נ מספר דירות בעיר. אחרת לא מובן מה הישיבה בחוסר מעש מול מצב בעייתי שכזה. הרי אם לא יטפלו בבעיה כבר היום, המשבר רק ילך ויחריף.

ראש העיר התהדר בבחירות ב"מהפיכת הבנייה". אם זה הכוונה למהפיכה, זו מהפיכה רעה מאוד.
בפרק הבא נביא בע"ה הצעות מעשיות ודחופות, בהם יש לנקוט לעצור את הסחף. הקוראים הנכבדים מוזמנים להעלות הצעות ורעיונות משלהם.

פרוייקט בבנייה בביתר